来源：

律法新声

入库编号：2024-17-5-201-021

裁判要旨：买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权。施工人请求法院强制执行享有优先权的建设工程价款债权,人民法院强制执行登记在被执行的房地产开发企业名下的该商铺，买受人提出排除执行异议的，法院不予支持。

裁判意见：法院生效裁判认为，本案争议焦点为案外人对商铺的交付请求权是否能对抗施工人对商铺享有的建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，四川高院作出的（2022）川民终327号生效民事判决，已确定了某集团公司对某置业公司开发建设的泸州某长岛国际社区项目一期工程中其承建的工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，至于该条的“但书”情形，旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。而第二十九条第二项规定的是“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而本案中，叶某、朱某购买的系商铺，不符合上述法律规定，故其要求排除执行的主张，泸州中院依法不予支持。另，案涉房产登记权利人为某置业公司，泸州中院予以查封并无不当。

案号索引：（2023）川05执异65号、（2023）川05民初38号。

经验总结：本案的争议焦点在于建设工程价款优先受偿权与买受人物权期待权的冲突。

权利相互冲突的背后，法律究竟优先保护哪个主体的权利，涉及价值的考量。一方面，建设工程价款优先受偿权的设立，建设工程价款优先受偿权的立法初衷是保护承包人和建筑工人的合法权益。因此，法律赋予施工企业优先受偿权，使其在工程款债权的实现上优先于其他债权人。另一方面，买受人期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的前提下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似于所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。买受人物权期待权优先于一般的债权。

那么建设工程价款优先受偿权与买受人物权期待权发生冲突时，又该如何取舍？在司法实践中，买受人的物权期待权在特定情况下可以对抗施工企业的优先受偿权。例如，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

这一规定体现了对消费者物权期待权的特别保护，即对消费者生存权益的保护。因此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定进一步明确了买受人物权期待权的保护条件，需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。

然而，本案中买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但由于案涉房屋并非用于居住的商品房。所以，买受人的物权期待权弱于建设工程价款优先受偿权，无法因此排除强制执行。房屋买受人只能通过其他途径进行救济，如向出卖人主张违约责任等方式。

相关法条：

1、《中华人民共和国民事诉讼法》(2023修正)

第二百三十八条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》(2020修正)

第十四条  案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。

3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条  金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

4、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

第二条  商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

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