来源：

住建法律

一、开发商将房屋抵顶给其债权人，买受人购买该房屋，开发商不能交付，买受人应向谁主张返还购房款？（问题编号：C2026010400095）

【最高院回复意见】此种情形在实践中较为常见，应该说两种意见都有一定的合理性、逻辑上亦均能自洽。总体而言，倾向于同意第二种意见，即，如果开发商不能交付房屋，买受人可以要求债权人向其返还购房价款。

关于三方当事人之间的法律关系性质问题。问题所述情形中，开发商A、开发商的债权人B、买受人C三方当事人之间的关系性质应根据当事人的真实意思予以确定。就问题中所述情形而言：首先，开发商A与其债权人B签订《以房抵债协议》，目前通说认为系新债清偿，可依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条、第二十八条等法律规定处理双方之间的法律关系。其次，开发商的债权人B与买受人C之间就购买案涉房屋达成合意，无论是否订立书面合同，双方之间均成立买卖合同关系。只是该买卖合同中的出卖人B在合同订立时尚未取得标的房屋的所有权，买卖合同的效力并不因此受影响。在该买卖合同中，买受人C负有向B支付价款（购房款）之义务，买受人C向B支付购房款，则已履行或者部分履行该买卖合同项下的义务；出卖人B则负有向C转移标的房屋所有权之义务，从交易过程和当事人的真实意思来看，当事人实际约定交付房屋并转移标的房屋所有权之义务由第三人A向C履行，A亦实际承诺向C履行该义务。

关于C能否要求B向其返还购房款的问题。如果开发商A不能向C交付案涉房屋，依照民法典第五百二十三条关于“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，买卖合同中的债务人B应当向债权人C承担违约责任。由于C在其与B之间房屋买卖合同中的合同目的不能实现，C享有法定解除权，故C可以解除房屋买卖合同、请求B返还已收取的购房款。

回复人：李赛敏（最高人民法院民一庭）

二、职业打假人知假买假是否需要判处解除合同及返还商品给卖方？是否可以请求惩罚性赔偿？（问题编号：C2024010500172）

【最高院回复意见】关于职业打假人知假买假是否需要判处解除合同及返还商品给卖方的问题。职业打假人并非法律用语，目前尚无关于职业打假人的明确定义，但所谓的职业打假人也可以是消费者。如果经营者出售的食品不符合食品安全标准或者药品是假药劣药，则销售合同违反法律的强制性规定，消费者有权主张合同无效，并请求退款退货。同时，在消费者请求退款的情况下，经营者有权请求退货。如果经营者请求返还的食品已被消费者消费，根据《中华人民共和国食品安全法》的规定，需对食品进行无害化处理、销毁的，对经营者返还食品的诉讼请求不予支持；食品生产者在采取补救措施且能保证食品安全的情况下可以继续销售的，可将消费者不能返还食品对应的价款从经营者应返还的价款中折抵。如果经营者请求返还的假药、劣药已被消费者消费，对经营者返还药品的诉讼请求不予支持。

关于职业打假人是否可以请求惩罚性赔偿的问题。2023年11月30日，最高人民法院发布食品安全惩罚性赔偿典型案例，明确应从客观标准认定“消费者”范围，坚持在生活消费需要范围内支持消费者关于惩罚性赔偿的诉讼请求。典型案例所彰显的裁判规则可作为裁判的参考。

回复人：谢勇（最高人民法院民一庭）

特别声明：本文仅供交流学习，版权归属原作者所有，如标注来源错误或侵犯了您的权益告知，我们即时删除。