来源

律道说法

参考案例程某兰等十七人与汪某泉执行实施案

2025-17-5-100-003 / 执行实施 / 执行实施类案件 / 婺源县人民法院 / 2023.09.20 / （2023）赣1130执1240号之一 / 执行 / 入库日期：2025.05.06 / 修改日期：2025.05.20

裁判要旨

被执行人在宅基地上改建的民宿等房产，具有较高价值但又难以拍卖变现的，在不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的情况下，可以采取拍卖该房产一定年限租赁权的方式，在保障被执行人基本生存权的同时，以获得的租金用于清偿被执行人的债务。

困境：民宿资产变现难题

在美丽的婺源某景区，有一处充满特色的民宿，白墙黛瓦与青山绿水相互映衬，吸引着众多游客前来体验乡村生活。这家民宿的主人汪某某，却因生意周转多次向他人借款，债务到期后却无力偿还，被程某某等 17 位债权人告上法庭。法院审理后，判决汪某某需偿还本金合计 113.3471 万元及利息 。然而，进入执行程序后，难题接踵而至。

执行人员发现，汪某某名下唯一具有较高价值的资产便是这处民宿，但该民宿房产所占用土地属于农村宅基地。根据相关法律政策，农村宅基地上的房屋只能在本村集体经济成员内部之间转让，且需遵循 “一户一宅” 政策。这就意味着，若直接拍卖该房屋所有权，在政策层面和现实操作中都存在极大难度，拍卖成交难和腾空安置难成为两座难以逾越的大山。一方面，本村集体经济成员可能本身已有住房，对购买该民宿兴趣缺缺；另一方面，即使有人愿意购买，后续的安置问题也极为复杂，执行人员陷入了案件有财产却难以变现的困境 。这并非个例，据统计，2022 年以来，婺源法院查封农村房产 48 处，却无一处置成功，直接影响了执行公信力、震慑力，制约了执源治理成效。

解法：租赁权拍卖新思路

面对这一棘手的困境，婺源法院没有选择退缩，而是积极探索，寻求破局之道。在深入研究相关法律规定、充分考量当地实际情况以及广泛调研民宿行业市场后，法院创新性地提出了一个全新的解决方案 —— 拍卖该民宿一定年限的租赁权 。

这一方案的提出，并非凭空想象，而是有着多方面的考量和依据。从法律层面来看，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定 “农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”，这从侧面表明宅基地上的住宅是可以出租的，为拍卖租赁权提供了法律基础 。从现实角度出发，随着乡村旅游的兴起，婺源当地民宿市场需求旺盛，尤其是位于景区的民宿，更是具有较大的市场潜力和商业价值。即便房屋所有权因政策限制难以流转，但通过出租的方式，依然能够挖掘其经济价值，实现物尽其用 。

拍卖民宿租赁权这一方案，具有诸多显著的优势。一方面，它巧妙地避开了农村宅基地房屋所有权拍卖的政策障碍和现实难题，拓宽了资产变现的途径，使得原本难以处置的资产有了转化为偿债资金的可能 。另一方面，这种方式在保障债权人合法权益的同时，也充分考虑到了被执行人的基本生存权。汪某某虽然失去了民宿一定年限的租赁经营权，但依然保有房屋的所有权，并且可以通过与债权人协商，从每年的租金中获得一定比例的款项用于维持生活，不至于陷入居无定所、生活无以为继的困境 。这一方案真正实现了法律效果与社会效果的有机统一，是善意文明执行理念的生动实践。

合规：不损害多方权益

在拍卖婺源民宿租赁权这一创新举措中，如何确保不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益，成为了关键所在。这不仅是法律的严格要求，更是保障拍卖公平公正、维护社会秩序稳定的基石。

从法律层面来看，国家利益在土地资源管理和利用方面有着明确的体现。农村宅基地的使用和流转，必须严格遵循国家土地管理法规，以确保土地资源的合理配置和可持续利用 。在此次拍卖中，婺源法院严格依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，明确该民宿所占用宅基地的性质和使用规则。在拍卖租赁权的过程中，确保不会改变宅基地的用途，也不会违反 “一户一宅” 等基本政策，从而切实维护了国家在土地管理方面的利益 。例如，在拍卖公告和相关法律文件中，明确注明该民宿所占用土地为农村宅基地，租赁权拍卖不涉及土地所有权和使用权的变更，仅在合法合规的范围内对房屋的租赁经营权进行处置，避免了因不当拍卖而对国家土地管理制度造成冲击 。

社会公共利益涵盖了众多方面，包括当地的旅游产业发展、乡村风貌保护以及社会公平正义的维护等。婺源作为著名的旅游胜地，民宿产业是当地旅游经济的重要组成部分。若对该民宿采取不当的执行措施，可能会对当地旅游产业的发展产生负面影响，损害社会公共利益 。法院在决定拍卖租赁权时，充分考虑到这一点。通过拍卖租赁权，引入新的经营主体，不仅能够盘活民宿资产，使其继续在旅游市场中发挥作用，还能为当地创造更多的旅游服务岗位，促进旅游经济的持续繁荣 。在执行过程中，法院注重保护民宿的乡村风貌和文化特色，要求竞拍者在租赁经营期间，必须按照相关规定对民宿进行维护和管理，不得随意改变建筑结构和外观，以保持当地乡村风貌的完整性，维护社会公共利益 。

对于第三人合法权益的保护，主要涉及到民宿的现有承租人、抵押权人以及其他可能与该民宿存在利益关联的第三方。在拍卖前，法院进行了全面细致的调查，核实该民宿是否存在已有的租赁关系 。若存在合法有效的租赁关系，根据 “买卖不破租赁” 原则，新的租赁权买受人需承继原租赁合同的权利和义务，保障原承租人的合法权益不受侵害 。对于抵押权人，法院及时与其沟通协调，确保拍卖所得租金在优先偿还债务的同时，也能合理保障抵押权人的受偿权益 。在执行过程中，法院还通过发布公告、接受异议等方式，广泛接受社会监督，保障其他第三人的合法权益。一旦有第三人提出合法的权益主张，法院将依法进行审查和处理，确保拍卖过程中各方利益得到平衡和保护 。

执行：具体流程与细节

确定了拍卖民宿租赁权这一方案后，婺源法院迅速行动，有条不紊地推进各项执行工作。整个执行过程严谨规范，每一个环节都充分体现了法律的严肃性和公正性，同时也兼顾了各方当事人的合法权益。

在评估环节，法院委托了专业的评估机构对该民宿的市场价值和租赁价值进行全面、细致的评估。评估人员深入实地，对民宿的地理位置、房屋结构、装修情况、设施设备以及周边旅游市场环境等因素进行了详细考察和分析 。通过广泛收集市场数据，参考当地同类型民宿的租赁价格和经营收益情况，运用科学合理的评估方法，最终确定了该民宿的租赁价值，并出具了专业的评估报告。这份评估报告为后续确定拍卖起拍价和保留价提供了重要的参考依据，确保了拍卖价格的合理性和公正性 。

公告环节是整个拍卖流程中的重要一环，其目的在于广泛告知社会公众拍卖信息，吸引潜在竞买人参与竞拍，以实现拍卖利益的最大化 。法院通过多种渠道发布拍卖公告，不仅在法院官方网站、微信公众号等线上平台进行公示，还在当地的政务服务中心、社区公告栏以及民宿所在景区等人流量较大的场所张贴纸质公告 。公告内容详细准确，包括拍卖标的的基本信息，如民宿的位置、面积、房间数量、配套设施等；拍卖的时间、地点和方式；竞买人的资格条件；起拍价、保证金金额及支付方式；以及租赁期限、租金支付方式等与租赁权相关的重要条款 。为了确保潜在竞买人能够充分了解拍卖信息，法院还在公告中提供了咨询电话和联系人，随时解答竞买人提出的疑问 。

竞拍环节则严格遵循公开、公平、公正的原则，在指定的拍卖平台上有序进行 。拍卖平台采用先进的网络技术，确保竞拍过程的安全稳定和数据的真实可靠 。在竞拍开始前，竞买人需按照公告要求完成报名手续，缴纳竞买保证金，取得竞买资格 。竞拍过程中，拍卖师通过网络平台实时宣布拍卖规则、起拍价和加价幅度，竞买人在规定的时间内通过网络平台进行出价竞拍 。每次出价后，系统都会实时更新价格，并显示出价最高者 。经过多轮激烈竞价，最终由出价最高者竞得该民宿的租赁权 。拍卖成交后，拍卖机构与买受人当场签订成交确认书，明确双方的权利和义务 。

在执行过程中，为了充分保障被执行人汪某某的基本生活权益，法院采取了一系列暖心举措 。考虑到汪某某失去民宿租赁经营权后可能面临的生活困境，法院与债权人程某某等 17 人进行了多次沟通协商，最终达成一致意见 。从每年的租金收入中，预留出一定比例的款项，作为汪某某的住房资金和生活费用 。这一比例的确定并非随意为之，而是综合考虑了当地的生活水平、住房租赁市场价格以及汪某某的实际生活需求等多方面因素 。例如，法院通过调查了解到，当地同类型房屋的平均租金水平以及维持基本生活所需的费用支出，以此为依据确定了一个合理的预留比例，确保汪某某在失去民宿经营收入的情况下，依然能够维持基本的生活水准，不至于陷入生活困境 。同时，法院还积极关注汪某某的生活状况，定期回访，及时了解他在生活中遇到的困难和问题，并尽力提供帮助和支持 。

意义：法律与社会的双赢

婺源法院拍卖民宿租赁权这一创新举措，实现了保障债权、维护社会公平正义与促进资源合理利用的多赢局面，具有深远的意义和价值 。

从保障债权实现的角度来看，通过拍卖民宿租赁权，成功将原本难以变现的资产转化为偿债资金，使得债权人的合法权益得到了切实保障 。在汪某某与程某某等 17 位债权人的案件中，17 位债权人长期以来因汪某某无力偿还债务而面临着债权无法实现的困境 。通过此次租赁权拍卖，他们有望按照和解协议，以每年获得一定租金分配的方式逐步收回欠款，这不仅让他们看到了债权实现的希望，也维护了法律文书的权威性和严肃性 。据统计，类似案件中，通过拍卖租赁权的方式，债权人的受偿比例相比以往有了显著提高，有效解决了执行难问题，增强了公众对司法公信力的信心 。

从社会公平正义的层面而言，这种执行方式体现了法律面前人人平等的原则 。在执行过程中，法院既没有因为被执行人的困境而忽视债权人的权益，也没有为了实现债权而过度损害被执行人的基本生存权 。通过合理的方案设计，在保障债权人利益的同时，为被执行人预留了必要的生活费用，确保其基本生活不受影响 。这一做法平衡了双方当事人的利益关系，彰显了司法的公正与温情，维护了社会的公平正义 。例如，在婺源法院处理的其他类似执行案件中，也借鉴了这一模式，根据不同案件的具体情况，制定个性化的执行方案，使得各方当事人的合法权益都得到了妥善的保护，赢得了社会各界的广泛赞誉 。

在促进资源合理利用方面，拍卖民宿租赁权使得闲置的民宿资源得以重新盘活 。原本经营不善、经济效益不佳的民宿，在新的租赁权买受人的经营管理下，有望焕发出新的生机与活力 。新的经营者可以凭借自身的经验和资源，对民宿进行改造升级，优化服务品质，吸引更多游客，从而推动当地民宿产业的发展，促进乡村旅游经济的繁荣 。同时，这种资源的合理利用也符合当前国家倡导的绿色发展、可持续发展理念，实现了经济价值与社会价值的有机统一 。以婺源当地的民宿产业发展为例，通过这种方式盘活的民宿，不仅带动了周边餐饮、农产品销售等相关产业的发展，还创造了更多的就业机会，为当地居民增收致富做出了积极贡献 。

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