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认真的王律

我们都知道，农村的宅基地房屋是不能够转让给城镇居民的，宅基地房屋可以在本集体经济组织成员之间进行流转。那么，宅基地房屋是否可以转让给外村村民，转让协议是否有效？下面，我们具体来看一下法院的相关判决。

【一审：湖南省郴州市北湖区人民法院，案号：（2021）湘1002民初75号；二审：湖南省郴州市中级人民法院，案号：（2021）湘10民终818号；再审：湖南省彬州市中级人民法院，案号：（2021）湘10民申296号】

陈某户籍地为湖南省郴州市某村，其在该组建有一处住宅，拥有集体土地建设用地使用证权证。

黄某户籍地为湖南省郴州市另一个村里，其在该组建有一处住宅，因灾损毁，无法居住，黄某欲在其生父户籍地即陈某户籍地购买一处房屋用于居住。

2004年2月24日，在同村人的见证下，陈某与黄某订立《立卖合约》，黄某出资24888元购买了陈某在某村6组的住宅。

此后，黄某付清全部房款，全家居住于上述住宅，陈某向黄某交付使用权证。

陈某此前以灾民身份另行申请了另一处宅基地，获批后，建设住宅居住至今。

2018年3月14日，村6组与黄某签订书面协议，确认上述买卖及黄某已支付2000元土地补偿款的事实，约定土地征收款的分配。

2021年，陈某起诉到法院请求：判令双方买卖陈某村里房屋的行为无效；黄某腾出房屋返还给陈某并将集体土地使用证原件返还给陈某。

彬州市北湖区人民法院一审认为：

居民的房屋买卖行为不得违反国家法律、法规强制性规定。

陈某将村6组的宅基地使用权转让给集体经济组织之外的黄某，违反国家法律规定，双方签订的《立卖合约》无效。

合同无效自始无效，不受诉讼时效期间的限制。对于无效合同，因该合同取得的财产，双方均应予以返还，但因陈某已以灾民身份获批另一处宅基地，按照《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，陈某已按国家政策优惠享受了新宅基地建房居住，旧宅基地房屋的处置权利主体及处置方式，双方均未提交相关政策文件或其他证据佐证，权属不明，黄某返还的对象不明，法院无法判定，继而涉案土地建设用地使用证返还的对象也不明确，法院也无法判定。

因此，彬州市北湖区人民法院一审判决：确认双方之间的买卖行为无效，驳回陈某的其他诉讼请求。

一审判决后，双方均不服，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，二审法院认为：

本案的争议焦点为：案涉房屋买卖行为是否有效以及黄某某是否应将案涉房屋及土地使用权证书返还给陈某。

《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。

由此可见，农村村民之间买卖、出租房屋并无法律的禁止性规定。宅基地以及宅基地上的房屋进行转让非用于农业生产，其使用权转让并不会对农业生产和发展造成不利影响；农村房屋转让仅限于村民与村民之间，不改变农村土地的性质；虽然宅基地土地使用权属集体所有，但农村房屋的所有权属农村村民私有，对权属合法、宅基地已经依法批准使用、符合土地利用总体规划的农村房屋，在当事人意思自治的情况下转让不违反法律的禁止性规定。

本案中，陈某与黄某都是农村村民，案涉房屋本身就是建造在农村宅基地上，买卖时陈某所在村组的村民参与并予以见证，黄某某购买后亦确实用于自住，双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要进行的房屋买卖行为，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，双方买卖协议合法有效。

因此，彬州市中级人民法院二审判决撤销了一审判决，驳回了陈某的诉讼请求。

二审判决后，陈某不服，向彬州市中级人民法院申请再审，彬州市中级人民法院再审认为：

本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效。根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可见，农村村民之间买卖、出租房屋并无法律的禁止性规定。

本案中，从双方签订的《立卖协议》内容，可见本案双方是对农村房屋进行买卖，并不涉及宅基地使用权转让问题。

《立卖协议》是双方当事人意思表示真实，买卖时陈某所在村组的村民参与并予以见证，《立卖协议》已实际履行完毕，黄某实际占有并居住该房屋现已十余年，该房屋系黄某的唯一住房，故双方的买卖行为属于农村村民之间为了满足自住需要进行的，案涉房屋买卖没有损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，该买卖行为有效。

因此，彬州市中级人民法院驳回了陈某的再审申请。

之所以一审、二审判决不同，主要是一审认为“房地一体”，宅基地上的房屋转让了连同宅基地使用权转让给了外村村民，所以认为合同无效。

而二审法院认为，虽然宅基地禁止转让给外村村民，但是法律并没有禁止宅基地上的房屋转让给外村村民，将宅基地使用权和宅基地上的房屋转让区分了开来，认为房屋转让给外村村民合法有效。

值得一提的是：2016年11月30日，最高人民法院发布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，在农村房屋买卖问题上指出：

“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”

但是，该会议纪要确实不是法律。

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