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曾繁科律师

一、裁判主旨

基于意思自治原则，在保证担保合同中，当事人可以约定保证人在特定的财产范围内承担保证责任。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗，应当依法认定有效。合同当事人约定担保人以一定的不动产对债务承担担保责任，但并未就约定的财产办理相关抵押登记手续的，该约定实际仍为保证。保证人承担保证责任的范围应当以约定的抵押财产范围为限。

二、案例来源

【张某诉唐某琼、郭某林、安顺市某房地产开发有限公司借款合同纠纷案，江苏省靖江市人民法院（2023）苏1282民初4397号】

三、人民法院认为

法院生效裁判认为，本案争议焦点是：被告安顺市某房地产公司应当在哪些资产范围内承担担保责任。原告向被告安顺市某房地产公司主张担保责任主要依据的是该公司于2017年5月23日向三位款项出借人出具的担保函，故首先要查明和认定该担保函及其相关条款的效力。该担保函第一条明确约定，安顺市某房地产公司提供担保的资产范围为：仅限于安顺市某房地产公司欣某国际2、3区项目的土地使用权和在建工程，销售款（以7000万元为限），提供担保的资产范围不包括欣某国际1区项目、尚某逸品项目及该公司除欣某国际2、3区项目以外的其他所有资产。安顺市某房地产公司以上述资产为郭某书与张某、陈某锁、周某根于2017年4月30日签订的人民币7000万元借款合同项下借款人的全部债务提供连带保证责任。从上述约定可见，安顺市某房地产公司仅是以自己的一定财产对债务承担连带保证责任。因案涉借款及担保行为发生于民法典实施前，应当适用当时的法律法规。根据担保法第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”因此，保证合同的保证人是在保证范围内承担保证责任，如果当事人没有特别约定，连带责任保证人应当对全部债务承担保证责任。根据担保法第十五条关于保证合同内容的规定，保证合同包括被保证的主债权种类、数额，债务人履行债务的期限，保证的方式，保证担保的范围，保证的期间和双方认为需要约定的其他事项。由此可见，按照当事人意思自治原则，法律并不禁止保证合同约定由保证人在一定的财产范围内承担连带保证责任。本案中，担保函约定由安顺市某房地产公司以其名下的欣某国际2、3区项目的土地使用权和在建工程、销售款（以7000万元为限）用于履行连带保证责任，可以理解为安顺市某房地产公司在上述权利及财产的价值范围内承担连带保证责任，该约定属于担保法第十五条规定的“双方认为需要约定的其他事项”。该约定不违反法律的强制性规定，应当依法确认有效。另外，在安顺市某房地产公司向甲方张某、周某根、陈某锁出具的担保函中，郭某书在担保函落款处“债务人”一栏签名的当日，张某、周某根、陈某锁也均在担保函落款处“签收人签收并同意本保函”一栏签名并记载日期。该担保函是各方当事人共同的意思表示。

四、实务总结

（一）根据《民法典》第215条（原《物权法》第15条），未办理抵押登记不影响抵押合同效力，但抵押权未设立。此时，抵押人可能需承担违约责任或补充赔偿责任，但若当事人明确约定以特定财产提供保证担保，则构成保证关系。

（二）若担保合同约定保证人以特定不动产的价值为限承担责任，且未办理抵押登记，则该约定视为保证合同。根据意思自治原则，法院通常认定此类约定有效，保证人需在约定财产价值范围内承担连带或补充责任。在本案中，担保函明确约定以特定项目的土地使用权、在建工程及销售款（限额7000万元）提供连带保证，但未办理抵押登记，法院判决保证人仅在该特定财产价值范围内承担责任。另，在中信银行东莞分行案中，最高人民法院指出，未办理抵押登记的抵押人需在抵押物价值范围内承担违约赔偿责任，因合同有效但抵押权未设立导致债权人损失。

（三）责任性质认定。未登记时视为保证，债权人不享有优先受偿权，保证人按约定财产价值承担连带责任或补充责任。责任上限以约定财产的实际价值为限，若财产价值不足，保证人仅在该范围内担责。

（四）实务中，建议债权人优先办理抵押登记以获取优先受偿权，明确约定保证人以特定财产价值为限承担责任；保证人在担保函中明确排除无关资产，避免承担无限责任。

未办理抵押登记的不动产抵押合同虽不产生抵押权，但保证人仍需在约定财产价值范围内承担担保责任，具体责任形式取决于合同条款及过错程度。

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