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法途扎记
Q1：如登记的房屋所有权人与土地使用权人不一致的，在拆迁补偿过程中如何确定补偿主体？
Q2：如登记房屋与土地用途不一致的，在拆迁补偿过程中如何认定？
（一）登记的房屋所有权人与土地使用权人不一致的
1、法规层面：
（1）房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，县级以上地方人民政府房产管理部门对此负有核实义务
根据《房屋登记办法》第八条、《城市房屋权属登记管理办法》第六条的规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条及第六十一条规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
（2）权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记
《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》规定，因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。
（3）国有土地上房屋征收与补偿主体为房屋所有权人
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，国有土地上房屋征收与补偿的主体均为被征收房屋所有权人，并且征收补偿内容的也是根据房屋价值进行确定。另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
2、实务层面：法院大多对于权属存在争议的房屋补偿问题采取回避态度，有的法院认为，本案房屋补偿涉及的争议，当事人可协商解决，亦可通过其他法律渠道解决。有的法院则认为涉案房屋的产权以及该房屋拆迁后的拆迁利益归属没有确定的情况下，原告提起诉讼主张涉案房屋的拆迁利益，主体不适格，法院裁定驳回起诉。在农村房屋拆迁安置补偿纠纷中，法院认为房屋使用权人虽取得了涉案被搬迁房屋所有权证，但该房屋系建造在宅基地使用权人享有集体土地使用权的宅基地之上，故双方应依据产权登记各自享有相应权益。
具体案例如下：
（1）最高人民法院(2019)最高法行申7242号判决认为，在韩桂莲向成武县房地产管理局申请案涉房屋登记发证前，被申请人成武县政府已就案涉房屋所在土地为韩金颁发了成国用（1999）字第××号国有土地使用证，两个颁证行为在权利主体上存在矛盾，被申请人依据法律法规规定的“房屋所有权与土地使用权权利主体需一致”原则，作出确认后一颁发房产证的行为违法的复议决定，适用法律正确。但后颁发的房产证被撤销，并不意味着对相关房屋所有权的实体权属判断，房屋所有权归属及补偿金额划分由房屋所有权的基础法律关系决定。关于本案房屋补偿涉及的争议，当事人可协商解决，亦可通过其他法律渠道解决。
（2）山东省日照市中级人民法院(2017)鲁11民终1335号判决认为，因房屋所有权人与土地使用权人登记不一致，涉案房屋的产权以及该房屋拆迁后的拆迁利益归属没有确定的情况下，冷国吉作为原告提起诉讼主张涉案房屋的拆迁利益，主体不适格，法院裁定驳回冷国吉的起诉。
（3）浙江省嘉兴市中级人民法院(2020)浙04民终2763号判决认为，盛美芳虽取得了涉案被搬迁房屋所有权证，但该房屋系建造在吴震州享有集体土地使用权的宅基地之上，盛美芳并非宅基地所在村集体经济组织成员，显然不能取得宅基地使用权，故双方应依据产权登记各自享有相应权益。鉴于盛美芳取得的搬迁补偿中已经包含了相应宅基地的补偿，法院根据实际情况酌定盛美芳支付房屋补偿款的15%给宅基地使用权人吴震州。
（二）登记房屋与土地用途不一致的
1、法规层面：一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准
（1）部门规范性文件的规定
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》规定，分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。
（2）其他地市的规定
1）在房屋与土地记载用途不一致时，按照房屋证载登记用途予以补偿，同时规定按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。（《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条）
2）土地用途与房屋规划用途不一致的，土地用途按用地批准文件填写，房屋规划用途按照建设工程规划批准文件填写。（《天津市不动产登记操作规程（试行）》第八十二条）
2、实务层面：法院的主要裁判观点，以房屋权属证书登记的用途为准。
（1）浙江省高级人民法院(2015)浙行终字第332号判决认为，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第四款关于“按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人应当补交的土地收益金”之规定，涉案房屋的土地用途在房屋征收前并没有改变为商业。涉案房屋按商业用房进行征收补偿后，依法应当在房屋征收补偿款中扣除相应土地收益金。
（2）甘肃省高级人民法院(2020)甘行终221号判决认为，案涉房屋所有权证载明的房屋用途为住宅，王某在未经相关部门批准将住宅用房改变为非住宅房屋使用的情况下，案涉房屋性质仍为住宅。王某主张的停产停业损失补偿缺乏事实根据与法律依据。
相关法律法规
01
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
02
《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条 在本省行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）进行补偿，适用本条例。
第十二条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。对未经权属登记的房屋，房屋征收部门应当提请市、县级人民政府组织有关部门依法进行认定和处理。
房屋征收部门应当将房屋调查登记、认定和处理结果在房屋征收范围内公示。对房屋调查登记、认定和处理结果有异议的，市、县级人民政府应当组织有关部门及时进行复核、处理。
第十六条 房屋征收事项符合法定条件的，由市、县级人民政府依法作出房屋征收决定。
市、县级人民政府应当自作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内发布公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十七条 作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：
（一）被征收房屋价值补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁补偿；
（三）因征收房屋造成的临时安置补偿；
（四）因征收房屋造成的停产停业损失补偿。
被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。
03
《中华人民共和国土地管理法》
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
04
《山东省土地征收管理办法》
第三条 本办法所称土地征收，是指根据经济社会发展等公共利益需要，依照法律、法规规定的权限和程序，报经国务院或者省人民政府批准，将农民集体所有的土地征为国家所有，并依法、合理予以补偿和安置的行为。
第十八条 市、县人民政府应当依法进行土地征收补偿，并采取多种方式妥善安置被征收土地农民的生产生活，确保被征收土地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
第十九条 土地征收补偿安置费的标准，按照省人民政府公布的征地区片综合地价标准执行。
征地区片综合地价标准，每3年调整公布一次。
第二十条 被征收土地地上附着物和青苗的补偿标准，由设区的市人民政府制定，报省人民政府价格、财政、国土资源等有关部门同意后执行。
因征收土地拆迁农村集体经济组织成员房屋，影响其居住的，应当保障其居住条件。
第二十一条 市、县人民政府应当依法落实土地征收相关费用。土地征收相关费用包括土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、被征收土地农民社会保障资金政府补贴部分等。
市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据当地年度建设用地计划，编制年度土地征收相关费用支出计划，报同级财政部门审核，纳入年度土地出让收支预算，确保土地征收相关费用及时足额到位。
第二十二条 农民集体所有的土地全部被征收或者征收土地后没有条件调整承包土地的，土地征收补偿安置费的80%支付给土地承包户，主要用于被征收土地农民的社会保障、生产生活安置，其余的20%支付给被征收土地的农村集体经济组织，用于兴办公益事业或者进行公共设施、基础设施建设。
征收未承包的农民集体所有的土地或者在征收土地后有条件调整承包土地的，土地征收补偿安置费的分配、使用方案，由村民会议或者被征收土地农村集体经济组织全体成员讨论决定。
地上附着物和青苗补偿费归其所有权人所有。
05
《房屋登记办法》（2019年9月6日被废止）
第八条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第十九条 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：
（一）房屋所有权初始登记；
（二）在建工程抵押权登记；
（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；
（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。
房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。
06
《城市房屋权属登记管理办法》（2001年修正）（2008年7月1日被废止）
第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。
07
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
08
《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》
关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设问题。分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源主管部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。
09
《国有土地上房屋征收评估办法》
第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
10
《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》
第三十条 被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途或者经自然资源主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照自然资源主管部门批准的用途确定。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。
2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。
按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。
相关案例
案例一
最高人民法院
(2019)最高法行申7242号
法院认为：
本案的核心争议为被诉行政复议决定的合法性问题。原建设部《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。本案中，在韩桂莲向成武县房地产管理局申请案涉房屋登记发证前，被申请人成武县政府已就案涉房屋所在土地为韩金颁发了成国用（1999）字第××号国有土地使用证，两个颁证行为在权利主体上存在矛盾，被申请人依据法律法规规定的“房屋所有权与土地使用权权利主体需一致”原则，作出确认后一颁发房产证的行为违法的复议决定，适用法律正确。但后颁发的房产证被撤销，并不意味着对相关房屋所有权的实体权属判断，房屋所有权归属及补偿金额划分由房屋所有权的基础法律关系决定。关于本案房屋补偿涉及的争议，当事人可协商解决，亦可通过其他法律渠道解决。
案例二
山东省日照市中级人民法院
(2017)鲁11民终1335号
裁判要点：因房屋所有权人与土地使用权人登记不一致，涉案房屋的产权以及该房屋拆迁后的拆迁利益归属没有确定的情况下，冷国吉作为原告提起诉讼主张涉案房屋的拆迁利益，主体不适格，法院裁定驳回冷国吉的起诉。
法院认为：
上诉人冷国吉起诉要求确认涉案房屋的拆迁利益，其前提是冷国吉系涉案房屋的所有权人。根据查明情况，涉案房屋登记的房屋产权人为冷国吉，而土地使用权证登记在案外人孔凡新名下，房屋所有权人与土地使用权人登记不一致，故上诉人冷国吉与案外人孔凡新之间就涉案房屋的买卖事宜存有争议。在涉案房屋的房屋买卖事宜存有争议，涉案房屋的产权以及该房屋拆迁后的拆迁利益归属没有确定的情况下，冷国吉作为原告提起诉讼主张涉案房屋的拆迁利益，主体不适格，一审裁定驳回冷国吉的起诉并无不当。
案例三
浙江省嘉兴市中级人民法院
(2020)浙04民终2763号
裁判要旨：盛美芳的搬迁补偿明细清单中虽没有土地补偿的项目，但宅基地的价值已经包含在房屋补偿之中。盛美芳虽取得了涉案被搬迁房屋所有权证，但该房屋系建造在吴震州享有集体土地使用权的宅基地之上，盛美芳并非宅基地所在村集体经济组织成员，显然不能取得宅基地使用权，故双方应依据产权登记各自享有相应权益。鉴于盛美芳取得的搬迁补偿中已经包含了相应宅基地的补偿，一审法院根据实际情况酌定盛美芳支付房屋补偿款的15%给宅基地使用权人吴震州，合法合理，应予以维持。
法院认为：
吴震州系依据宅基地使用权主张权利，属于宅基地使用权相关的纠纷，一审将本案案由确定为宅基地使用权纠纷并无不当。本案争议的关键是盛美芳取得的补偿款中是否包含宅基地使用权的相关价值。根据当地搬迁补偿政策，补偿面积按照产权证书记载的合法住宅建筑面积计算，没有对土地使用权单独进行评估和补偿。根据当事人签订的搬迁置换及补偿协议书，其第一条约定，搬迁置换及补偿的房屋包括永久性建筑物、附属设施、附着物、房屋附属土地以及不能迁移的其他物件等；其第十七条约定，协议所确定的补偿方式、补偿内容和补偿费用系包括了标的房屋及其所附土地等各类权益的全部补偿。因此，盛美芳的搬迁补偿明细清单中虽没有土地补偿的项目，但宅基地的价值已经包含在房屋补偿之中。盛美芳虽取得了涉案被搬迁房屋所有权证，但该房屋系建造在吴震州享有集体土地使用权的宅基地之上，盛美芳并非宅基地所在村集体经济组织成员，显然不能取得宅基地使用权，故双方应依据产权登记各自享有相应权益。鉴于盛美芳取得的搬迁补偿中已经包含了相应宅基地的补偿，一审法院根据实际情况酌定盛美芳支付房屋补偿款的15%给宅基地使用权人吴震州，合法合理，应予以维持。此外，吴震州在前案房屋确权诉讼中的请求未得到支持，该案的裁判理由仅是针对房屋确权诉讼，不能当然适用于本案。吴震州依据宅基地使用权主张相应权益，与前案判决结果亦不相悖。综上所述，盛美芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
案例四
海南省第一中级人民法院
（原海南省海南中级人民法院）
(2015)海南一中行终字第12号
裁判要点：本案中方昌奎与百货公司签订的《合作兴建通什百货大楼协议书》不能直接作为涉案房产所有权转让的依据。上诉人五指山市房产局在办理涉案房产变更登记时，未尽到审慎的审查义务，仅凭上述协议即认定涉案房产所有权归属方昌奎，并据此将涉案房产登记在方昌奎名下并给其颁发房产证，经方昌奎转让给被上诉人欧贻星，上诉人又将涉案房产给被上诉人颁发房产证显然违法。即使被上诉人的房产证被撤销，根据（2014）五民初字第334号民事判决，已经确认方昌奎因而对涉案房屋享有65年的使用权，应当受到法律保护。上诉人给被上诉人错误颁发涉案房产的所有权证责任在于上诉人工作失职，造成的后果不应由被上诉人承担。被上诉人办理房产所有权转让手续是基于对上诉人的信赖利益，被上诉人取得的涉案房产系善意取得，其享有涉案房产的使用权，如果城市建设需要拆迁，其依法享有权利，可以依法主张。
法院认为：
五指山市人民法院作出的（2014）五民初字第334号民事判决已发生法律效力，根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。”的规定，（2014）五民初字第334号民事判决确认的事实可以作为本案认定事实的根据。本案是对被告五指山市房产局作出的1号《决定》是否合法进行审查。本案中，百货公司所建百货大楼土地系行政划拨取得，方昌奎最初取得涉案房产是基于与百货公司合作兴建百货大楼得来。根据1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，涉案房产所有权的转让，必须按照上述法律规定办理相关手续，才能最终办理房产所有权变更登记，实际享有涉案房产的所有权。显然方昌奎与百货公司签订的《合作兴建通什百货大楼协议书》不能直接作为涉案房产所有权转让的依据。上诉人五指山市房产局在办理涉案房产变更登记时，未尽到审慎的审查义务，仅凭上述协议即认定涉案房产所有权归属方昌奎，并据此将涉案房产登记在方昌奎名下并给其颁发房产证，经方昌奎转让给被上诉人欧贻星，上诉人又将涉案房产给被上诉人颁发房产证显然违法。上诉人据此作出1号《决定》，虽然没有将《撤销房屋所有权证公告》及1号《决定》等相关材料送达被上诉人，行政行为程序上有瑕疵，但由于被上诉人取得的不是涉案房产的所有权，上诉人撤销房产所有权证并未侵犯被上诉人的合法权益，尚未造成被上诉人的实际损失。因此，该瑕疵不影响本案的实体处理结果。综上，被上诉人起诉请求撤销上诉人作出的1号《决定》无事实和法律根据，其请求应予驳回。但是，即使被上诉人的房产证被撤销，根据（2014）五民初字第334号民事判决，已经确认方昌奎与百货公司签订的《合作兴建通什百货公司大楼协议书》合法有效，方昌奎因而对涉案房屋享有65年的使用权，应当受到法律保护。那么被上诉人从方昌奎处受让的涉案房屋余下的使用权年限依法亦应受法律保护。同时，上诉人给被上诉人错误颁发涉案房产的所有权证责任在于上诉人工作失职，造成的后果不应由被上诉人承担。被上诉人办理房产所有权转让手续是基于对上诉人的信赖利益，被上诉人取得的涉案房产系善意取得，其享有涉案房产的使用权，如果城市建设需要拆迁，其依法享有权利，可以依法主张。一审认定事实不清，证据不足，应予撤销。上诉人上诉有理，应予采纳。
案例五
河南省高级人民法院
(2008)豫法行终字第00093号
裁判要点：宋心红2002年4月领取了房产证，柘城县人民政府在2004年7月作出批复将含有宋心红房屋的土地予以收回并出让给上诉人，并且将宋心红的房屋所占土地为上诉人颁发了国有土地使用证，导致本案争议地上房地不一致，并引起纠纷，这说明柘城县政府在作出批复和颁证时事实不清。原告宋心红已经依法取得该房屋的房屋所有权，而房屋所有权与相应的土地使用权不能分离。第三人商丘桦桐纸业有限公司在商丘市工商行政管理局注册成立的时间晚于被告柘城县人民政府作出被诉土地行政批复的时间。因此，被告柘城县人民政府作出被诉土地行政批复，同意收回原商丘悦隆纸业有限公司的包括本案涉诉土地的国有土地使用权而出让给商丘桦桐纸业有限公司使用，主要证据不足，依法应当予以撤销。
一审法院认为：
（1）本案争议地是原柘城县第一造纸厂和商丘悦隆纸业有限公司使用的国有土地，因上述二单位欠李国奇借款，柘城县人民法院作出民事裁定将本案争议土地及该宗土地上的房屋交付给李国奇以抵偿债务，并向柘城县房地产市场交易管理所送达了民事裁定书和办理房地产有关过户手续的协助执行通知书，柘城县人民政府及其房地产管理部门根据上述民事裁定书和协助执行通知书为李国奇办理了本案争议地上房屋的房屋所有权证。后李国奇将上述房地产转让给宋心红，柘城县人民政府根据宋心红的申请为其办理了该房屋的所有权证，宋心红依法取得了该房屋的所有权。柘城县人民政府作出的土地行政批准及登记颁证行为包括本案争议土地。第三人商丘桦桐纸业有限公司诉称本案涉诉房产已经商丘悦隆纸业有限公司破产清算组收回并向宋心红支付了补偿费，但其并未提供证据予以证明。因此，原告宋心红与本案被诉具体行政行为具有法律上的利害关系，具备本案原告的诉讼主体资格。
（2）虽然柘城县人民法院已经作出民事裁定宣告商丘悦隆纸业有限公司破产还债，但柘城县人民法院又作出民事裁定将本案争议土地及该宗土地上的房屋交付给李国奇以抵偿债务，柘城县人民法院向柘城县房地产市场交易管理所送达该民事裁定书和办理房地产有关过户手续的协助执行通知书早于向柘城县房地产市场交易管理所和原柘城县土地管理局送达宣告商丘悦隆纸业有限公司破产还债的民事裁定书，柘城县人民法院作出的将本案争议土地交付给李国奇以抵偿债务的民事裁定未被中止执行和依法撤销。被告柘城县人民政府根据以本案争议土地上的房屋交付给李国奇以抵偿债务的民事裁定书和协助执行通知书为李国奇办理了本案争议土地上房屋的所有权证，后为宋心红办理了房屋所有权证，原告宋心红已经依法取得该房屋的房屋所有权，而房屋所有权与相应的土地使用权不能分离。第三人商丘桦桐纸业有限公司在商丘市工商行政管理局注册成立的时间晚于被告柘城县人民政府作出被诉土地行政批复的时间。因此，被告柘城县人民政府作出被诉土地行政批复，同意收回原商丘悦隆纸业有限公司的包括本案涉诉土地的国有土地使用权而出让给商丘桦桐纸业有限公司使用，主要证据不足，依法应当予以撤销。
（3）被告柘城县人民政府作出被诉土地行政批复违反法律规定，第三人商丘桦桐纸业有限公司在商丘市工商行政管理局注册成立的时间晚于被告柘城县人民政府为第三人商丘桦桐纸业有限公司颁发国有土地使用证的时间。因此，被告柘城县人民政府及其土地管理机关将本案争议土地登记在第三人商丘桦桐纸业有限公司名下而为其颁发国有土地使用证，主要证据不足，依法应当撤销。
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第1目之规定，判决：一、撤销被告柘城县人民政府作出的柘政文（2004）39号批复中涉及本案争议土地部分；二、撤销被告柘城县人民政府为第三人商丘桦桐纸业有限公司颁发的柘国用（2004）字第2004054号国有土地使用证中涉及本案争议土地部分。
二审法院认为：
一、由于争议地上有宋心红的房屋，且已取得了房产证，所以宋心红与本案有利害关系，宋心红有权提起行政诉讼。二、根据我国土地法的有关规定，柘城县人民政府虽然有权收回原商丘悦隆纸业有限公司的土地使用权并予以出让，但是县政府在收回土地、出让土地及颁发土地证的过程中应该符合法律规定，不能将有权属争议的土地进行出让并颁发土地证。宋心红2002年4月领取了房产证，柘城县人民政府在2004年7月作出批复将含有宋心红房屋的土地予以收回并出让给上诉人，并且将宋心红的房屋所占土地为上诉人颁发了国有土地使用证，导致本案争议地上房地不一致，并引起纠纷，这说明柘城县政府在作出批复和颁证时事实不清；三、柘城县政府将土地出让给上诉人并且给上诉人颁证时，上诉人并没有依法在工商部门注册成立，只是取得了名称核准权，政府将土地出让给仅仅具有名称，而并没有依法成立的企业，违反法律规定，证据不足。一审判决正确，应予维持。
案例六
浙江省高级人民法院
(2015)浙行终字第332号
裁判要点：涉案房屋的土地用途在房屋征收前并没有改变为商业。涉案房屋按商业用房进行征收补偿后，依法应当在房屋征收补偿款中扣除相应土地收益金。被诉房屋征收补偿决定中关于扣除土地收益金的内容符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第四款关于“按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人应当补交的土地收益金”之规定。
法院认为：
涉案房屋的实际状况虽一直是商业用房，相关房屋所有权证亦载明房屋设计用途为“商业”，但土地证号及其权属性质在该房屋所有权证中均为空格。上诉人等八户（乙方）通过拍卖受让涉案房屋后，与金华市国土管理规划局签订的《划拨土地使用权补办出让合同》中载明将涉案的住宅用地出让给乙方，“本合同项下的宗地，属住宅用地”。相关的《土地使用权审批表》及《国有土地使用证》中均载明：使用权类型为“出让”，土地用途为“住宅”。因此，涉案房屋的土地用途在房屋征收前并没有改变为商业。涉案房屋按商业用房进行征收补偿后，依法应当在房屋征收补偿款中扣除相应土地收益金。被诉房屋征收补偿决定中关于扣除土地收益金的内容符合《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第四款关于“按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人应当补交的土地收益金”之规定。原审判决驳回上诉人的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人诉称“被上诉人扣除土地收益金的具体行政行为没有任何法律依据”等理由均不能成立，本院不予采纳。
案例七
甘肃省高级人民法院
(2020)甘行终221号
裁判要点：案涉房屋所有权证载明的房屋用途为住宅，王某在未经相关部门批准将住宅用房改变为非住宅房屋使用的情况下，案涉房屋性质仍为住宅，王某虽于2010年取得企业法人营业执照及税务登记证，但其提交的相关证据材料难以证明案涉房屋的征收对其造成的损失符合该第十四条规定的给予停产停业损失补偿的条件，且永靖县大庄片区棚户区改造项目拆迁补偿方案中也没有对此类情形予以规定。王某主张的停产停业损失补偿缺乏事实根据与法律依据。
法院认为：
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。《国有土地上房屋与征收补偿条例》第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《甘肃省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》第十四条规定：“符合下列条件的，应当给予停产停业损失补偿：（一）被征收房屋所有权证书载明为经营性房屋；（二）依法取得工商营业执照；（三）依法取得相关生产经营许可手续。”如前所述，案涉房屋所有权证载明的房屋用途为住宅，王某在未经相关部门批准将住宅用房改变为非住宅房屋使用的情况下，案涉房屋性质仍为住宅，王某虽于2010年取得企业法人营业执照及税务登记证，但其提交的相关证据材料难以证明案涉房屋的征收对其造成的损失符合该第十四条规定的给予停产停业损失补偿的条件，且永靖县大庄片区棚户区改造项目拆迁补偿方案中也没有对此类情形予以规定。王某主张的停产停业损失补偿缺乏事实根据与法律依据。
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