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最高判例

裁判摘要（编者注）：《土地管理法》第62条、第63条关于“一户一宅”的规定，旨在防止农民因宅基地的转让丧失宅基地的使用权，从而丧失基本的生存权利。该规定仅限定了宅基地的审批资格，即出卖后不得再申请宅基地，但是，法律并未禁止宅基地使用权的出租、转让。

根据《土地管理法》第8条、第10条的规定，宅基地所有权主体为村农民集体所有，使用权主体为集体经济组织成员，经营、管理主体为村集体经济组织或村民委员会。因此，村集体经济组织或村民委员作为宅基地的经营、管理者，可以有条件地允许村集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让。 

村集体经济组织成员受让宅基地，并经村民委员会盖章同意，签订宅基地所有权转让协议书，其内容未损害村集体经济组织利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法确认为有效，对双方当事人均具有法律约束力。

受让人主张其已有一处宅基地，依法不得再另行审批建房。但因受让人是否可以审批建房，属于另一法律关系的调整范畴，并不必然导致转让宅基地使用权行为的无效。

综上，受让人请求确认宅基地使用权转让协议书无效，依法应不予支持。

编者说：法律向不诚信者说“不”

在“入库案例：阎某诉刘某房屋买卖合同纠纷案”中，法院认为，根据《土地管理法》第9条、第11条、第62条的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，村民阎某与城镇居民刘某签订的协议书，名义上转让的是房屋，但根据房地 一体原则，实则处分了村集体土地使用权，违反了我国土地管理法的强制性规定，应属于无效合同。阎某应当向刘某返还购房款，刘某应当退还涉案宅院及房屋。阎某对外转让农村房屋及宅基地违反了我国法律的禁止性规定，且在刘某占用、使用多年后，又以签订的合同违法为由，主张合同无效，违背诚实信用原则，应承担合同无效的主要责任；刘某作为城镇居民，未经批准违反法律规定购买农村宅基地及房屋，应负合同无效的次要责任。对刘某主张的宅基地区位补偿评估价或拆迁利益补偿，考虑刘某因协议无效而产生的巨大的信赖利益损失，如对此不予处理，将导致利益失衡，综合考量涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素，酌情认定，村民阎某应赔偿城镇居民刘某“信赖利益损失”30万元。

来源：人民法院案例库

汪某军诉汪某荣定金合同纠纷案 

——农村宅基地使用权转让合同不因受让人已拥有其他宅基地使用权而无效 

入库编号：2024-07-2-107-001

关键词： 民事 定金合同 农村宅基地 买卖合同 合同效力审查 

基本案情： 原告汪某军诉称：2016年11月16日，原告汪某军与被告汪某荣经协商确定原告以550000元的价格向被告购买位于江山市双塔街道灵泉村某小区*号的宅基地，并向被告支付了3万元定金。后经了解，案涉宅基地不在同一集体经济组织范围内，农村的宅基地不能买卖，而且原告在双塔街道灵泉村已有一处宅基地，根据“一户一宅”的法律规定，亦不能再购买其他宅基地。故原告请求法院判令：1.确认原、被告签订的协议书无效；2.被告返还原告28000元定金。

被告汪某荣辩称：第一，被告通过合法途径取得案涉宅基地的使用权。2009年12月，江山市双塔街道灵泉村根据江山市政府相关政策，将灵泉村某小区的宅基地对符合条件的竞标主体实施公开招标。被告通过公开竞标，以总价  232900元的价格取得某小区*号宅基地的使用权，并与灵泉村村委签订了中标协议书。第二，原被告双方自愿协商并经村委同意后签订宅基地转让协议，该份  协议系双方真实的意思表示。原告多次以资金困难为由拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。依据相关法律规定，原告支付被告的定金应不予退还，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院经审理查明：原告汪某军系江山市双塔街道灵泉村集体经济组织成员。2009年12月4日，灵泉村经村民代表公决，灵泉村新村建房地块以竞投基础设施配套费及择位费决定农户建房位置，被告汪某荣通过竞标取得*号地块的使用权。2016年11月16日，被告向原告出具《收条》一份。该收条记载：“今收到汪某军叁万元，作为灵泉村某小区*号宅基地的转让定金，余款伍拾贰万元于2016年11月20日前付清。双方不得反悔，买方若反悔，则叁万元定金归卖方所有，不得退还，卖方若反悔，则退还叁万元定金并另付叁万元违约金。”2016年11月22日，原、被告签订了《协议书》一份。该份协议书约定：“被告将位于某小区100㎡的宅基地转让给原告，计价550000元。在订协议时一次性付清，付清后，该宅基地使用权属汪某军所有。”灵泉村村民委员会在该协议书上盖章确认。

浙江省江山市人民法院于2017年2月13日作出（2016）浙0881民初5468号民事判决：驳回原告汪某军的诉讼请求。宣判后，原告汪某军提出上诉。浙江省  衢州市中级人民法院于2017年4月20日作出（2017）浙08民终334号民事判决：驳回上诉，维持原判。

 裁判理由：

 法院生效裁判认为：本案主要争议焦点为案涉宅基地转让协议书是否合法 有效。第一，《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”其立法宗旨在于保护农民宅基地的专有使用权，防止农民因宅基地的转让丧 失宅基地的使用权，从而丧失基本的生存权利，影响社会的稳定。上述规定仅 限定了宅基地的审批资格，即出卖后不得再申请宅基地，并未禁止宅基地使用 权的出租、转让。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用 权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”亦未禁止宅基地使用 权的依法转让。第二，从我国当前宅基地使用现状分析。部分村民因土地改革 分配、继承、赠与等多种原因获得两处以上宅基地。若完全禁止宅基地的转让，可能造成宅基地的闲置和浪费，不利于宅基地资源发挥应有的作用。第三,从宅基地的所有权、使用权主体分析。《土地管理法》第八条、第十条规定：“宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。”即宅基地所有权主体为村 农民集体所有，使用权主体为集体经济组织成员，经营、管理主体为村集体经济组织或村民委员会。因此，村集体经济组织或村民委员作为宅基地的经营、管理者，可以有条件地允许村集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让。

 具体到本案，被告基于市政府的相关政策于2009年通过公开竞标的方式取得涉案宅基地的使用权（该宅基地位于原告所在的集体经济组织范围内）。2016年 11月，原告汪某军作为灵泉村集体经济组织内部成员，与被告自愿协商并经灵泉村村民委员会盖章同意，签订了宅基地转让协议书。该协议书内容未损害灵泉村集体经济组织利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法确 认为有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告虽主张其已有一处宅基地,依法不得再另行审批建房。但因原告是否可以审批建房，属于另一法律关系的调整范畴，并不必然导致原、被告转让宅基地使用权行为的无效。根据2016年11月16日被告向原告出具的收条记载，被告收取了原告宅基地使用权转让定金30000元。现因原告违约，根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故依法作出如上裁判。

裁判要旨： 

受让人在宅基地使用权转让合同签订前已有其他宅基地房屋的，并不影响该宅基地使用权转让合同的效力。

关联索引： 

《中华人民共和国土地管理法》第9条、第11条、第62条 

《中华人民共和国民法典》第586条、第587条（本案适用的是1999年10月 1日施行的《中华人民共和国合同法》第115条

）一审：浙江省 江山市人民法院 （2016）浙0881民初5468号 民事判决（2017年2月13日） 

二审：浙江省衢州市中级人民法院 （2017）浙08民终334号 民事判决（2017年4月20日）

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