来源
最高法：购买工程款抵账房，亦可享有排除强制执行的民事权益
【关键词】
建设工程 工程款 民事权益
【案例索引】
中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、刘尚巧等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书
【案号：（2022）最高法民终375号】
【上诉事实与理由】
刘尚巧与华屹置业公司之间并未达成真实的以商品房买卖合意为基础的不动产买卖关系。双方签订的购房合同系以交付案涉房屋的方式抵销工程款，该购房合同应当认定为以物抵债协议，刘尚巧在本质上系华屹置业公司的普通金钱债权人，在完成不动产权属转移登记之前，基于债的平等性原则，其对华屹置业公司享有的债权并不较东方资产甘肃分公司对华屹置业公司享有的债权更具有优先实现的价值利益。
【最高人民法院认为】
本案中，人民法院查封的案涉房屋已经办理抵押登记手续，东方资产甘肃分公司对华屹置业公司享有的金钱债权可就案涉抵押财产优先受偿。根据《执行异议和复议规定》第二十七条有关“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应参照《执行异议和复议规定》第二十九条认定刘尚巧对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及一审查明的事实，本院分析如下：关于签订买卖合同的问题，东方资产甘肃分公司主张刘尚巧与华屹置业公司之间并未达成真实的以商品房买卖合意为基础的不动产买卖关系，双方法律关系系以物抵债，刘尚巧对华屹置业公司享有的债权与东方资产甘肃分公司享有的债权相比不具有优先实现的价值利益。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条赋予商品房消费者优先于抵押权人抵押权的民事权益，该规定是为了保护商品房消费者生存权而作出的例外规定，其中该条第一项规定的主要目的为商品房消费者应在案涉房产查封前取得主张商品房交付的合法权利，从而获得物权期待权。具体到本案，在一审法院查封案涉房屋前，刘尚巧与华屹置业公司于2016年2月13日签订案涉《商品房买卖合同》购买案涉房屋。二审庭审中，刘尚巧陈述其以现金形式缴纳房款435728元，华屹置业公司陈述案涉房屋属于工程款抵房，其将案涉房屋抵顶给甘肃省东乡族自治县第三建筑工程公司，并根据该公司要求与刘尚巧办理了购房手续，刘尚巧将购房款支付给该公司，案涉房屋已交付使用。本院认为，刘尚巧与华屹置业公司签署《商品房买卖合同》，在该合同项下，刘尚巧负有支付购房款的义务并享有要求华屹置业公司交付商品房的权利，刘尚巧向第三方支付购房款属于向第三人履行义务的行为，并未改变刘尚巧与华屹置业公司直接建立商品房买卖法律关系的性质。刘尚巧与华屹置业公司签订《商品房买卖合同》的时间先于一审法院查封案涉房屋的时间，刘尚巧在案涉房屋查封前取得了要求华屹置业公司交付商品房的合法权利，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定的条件。关于支付购房款的问题，根据一审查明的事实，刘尚巧在签订《商品房买卖合同》后一次性付清了购房款，华屹置业公司向刘尚巧出具了收款收据，其后刘尚巧办理入住手续居住使用至今。东方资产甘肃分公司主张收款收据并不能证明刘尚巧付款真实性，本院认为，刘尚巧付款情况有华屹置业公司所开具收款收据予以佐证，东方资产甘肃分公司有关刘尚巧付款真实性存疑的主张无证据支持，不能成立。因此，刘尚巧符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项规定的条件。一审判决认定刘尚巧亦符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的条件，对此东方资产甘肃分公司未提出异议，本院予以确认。故一审判决认定刘尚巧对执行标的即案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益并无不当，本院予以支持。另，基于保护商品房消费者生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。根据一审查明事实，刘尚巧购买的案涉房屋属于满足其生存权的范畴。东方资产甘肃分公司有关其对案涉房屋享有抵押权，华屹置业公司与刘尚巧签订的购房合同不能直接导致物权变动，刘尚巧不享有排除强制执行的权利等主张，本院不予支持。
【法律法规索引】
《执行异议和复议规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
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