来源
（中国裁判文书网）《段佳伟、苏华建设集团有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书》，案由：案外人执行异议之诉，案号：（2022）最高法民终386号，发布日期 2023-01-14。【裁判要点】在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第28条的规定轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人，而应结合该条规定的四个方面的条件作出认定。
——《执行异议和复议规定》第28条能否适用以物抵债，目前裁判尺度不尽统一。案涉以房抵债协议系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与房屋买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同，加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第28条的规定轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人，而应结合该条规定的四个方面的条件作出认定。
【延伸阅读】01. 在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债确人履行旧债务，且该请求权的行使不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
参考案例：2017年第9期《最高人民法院公报》案例——（2016）最高法民终484号，《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案》
裁判摘要：对以物抵债协议的效力，履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，含同即为有效。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，亦可能属于新债清偿。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后、因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的、债权人有权请求债确人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
02. 《执行异议复议规定》第28规定的民事权益，学理上称之为无过错不动产买受人的物权期待权，如该条规定的构成要件成立，则无过错的不动产买受人在执行程序中可以请求排除对不动产的强制执行。
参考案例：（2017）最高法民终824号。
裁判摘要：《执行异议复议规定》第28规定的民事权益，学理上称之为无过错不动产买受人的物权期待权，如该条规定的构成要件成立，则无过错的不动产买受人在执行程序中可以请求排除对不动产的强制执行。同理，在人民法院受理破产程序后，符合《执行异议复议规定》第28规定的不动产应认定为系债务人占有的不属于债务人的财产，无过错的不动产买受人可以向管理人主张行使取回权，管理人不予认可的，权利人得以债务人为被告向人民法院提起诉讼请求行使取回权。03. 链接： “以物抵债协议”实务要点汇总
中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2022）最高法民终386号
上诉人（一审原告）：段佳伟，基本信息略。委托诉讼代理人：韩晓利，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光辉，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：苏华建设集团有限公司，住所地略。法定代表人：宋小华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭菁芸，江苏卢天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢天明，江苏卢天明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司，住所地略。法定代表人：刘子榆，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司，住所地略。法定代表人：刘滨鹏，该公司经理。
上诉人段佳伟因与被上诉人苏华建设集团有限公司（以下简称苏华公司）、黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司（以下简称鸿基米兰开发公司）、黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司（以下简称鸿基米兰热力公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2021）黑民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段佳伟上诉请求：一、请求撤销（2021）黑民初138号民事判决书，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。二、苏华公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决认定“王兴东未在查封前合法占有案涉房屋，不具备上述司法解释规定的全部情形”，系认定事实错误、适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的“合法占有”，应以买受人实际控制该房屋为标准，是否实际入住或使用不是必要条件，生效裁判文书及学者文章均持此观点。案涉《房产抵账协议》于2014年4月26日签订之日实际履行，房产的实际控制权自该日转移给王兴东。合法占有不以竣工验收为必要条件，一审判决以实际入住时间予以认定系适用法律错误。且法院查封后未送达或告知王兴东，致使王兴东知悉查封时间较晚，一审判决据此认定王兴东非善意缺乏依据。（二）本案构成“连环买卖”交易，段佳伟作为善意的后手买受人继受了前手王兴东的全部权利义务，有权参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定请求排除执行。1.本案一审已经查明，案涉房屋由鸿基米兰开发公司出售给了王兴东，王兴东又将案涉房产出售给了段佳伟，构成了“连环买卖”交易。王兴东在查封前即实现了对案涉房产的合法占有，对案涉房产享有处置权。段佳伟作为善意后手买受人继受了前手王兴东的全部权利义务，相当于取代了王兴东的法律地位，法律对其保护不应低于前手王兴东。2.“连环买卖”中，前后手合同的签约、付款、交付占有以及法院查封等案件事实要素相互穿插，情况异常复杂。在《执行异议和复议规定》第二十八条要件审查上，应进行综合性审查，不能割裂前后手合同之间的密切联系。3.本案中，王兴东与鸿基米兰开发公司在查封之前签订商品房买卖合同，并已足额支付购房款。段佳伟也向王兴东支付了购房对价，房屋无法过户并非王兴东或段佳伟的自身原因导致。因此，段佳伟符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，可以排除强制执行。苏华公司辩称，案涉房屋均在查封之后交易以及交付，且段佳伟非善意购房人，对未办理过户登记存在过错。鸿基米兰热力公司、鸿基米兰开发公司未提交书面答辩意见。段佳伟向一审法院请求：一、中止执行坐落于黑龙江省双鸭山市尖山区××小区××号楼××单元××室的房产；二、本案诉讼费用由苏华公司承担。一审法院认定事实：苏华公司诉鸿基米兰热力公司、鸿基米兰开发公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，苏华公司申请财产保全，一审法院于2016年12月5日作出（2016）黑民初65号之五民事裁定，查封了鸿基米兰开发公司名下含案涉房屋在内的268套房产。2020年12月，一审法院作出（2020）黑民初103号民事判决，判决鸿基米兰开发公司在鸿基米兰热力公司欠付苏华公司工程款45,306,705.5元及利息的三分之一部分承担民事责任。苏华公司、鸿基米兰开发公司不服，提出上诉，最高人民法院驳回双方上诉，维持一审判决。因苏华公司申请查封的房产超出判决鸿基米兰开发公司应承担责任的数额，一审法院对于部分房屋解除查封。2011年4月7日，黑龙江卓越伟业公司建筑装饰工程有限公司（以下简称卓越伟业公司）与王兴东签订《公司挂靠协议书》，主要内容为，卓越伟业公司每年向王兴东收取1.5万元作为管理服务费，王兴东在经营上实行内部独立核算，自负盈亏。一切正常利润归王兴东所有，不受卓越伟业公司干涉。卓越伟业公司配合王兴东主张债权，出具相关手续，但债权最终归王兴东享有。有效期自2011年4月7日至2016年4月6日。2013年，王兴东挂靠卓越伟业公司施工鸿基米兰热力公司建设的滨水北城项目中三通一平等零星工程，鸿基米兰热力公司无力支付工程款，以鸿基米兰开发公司名下的房屋抵顶所欠的工程款4,694,203元。卓越伟业公司（乙方）与鸿基米兰热力公司（甲方）签订抵账房确认单，同时签订房产抵账协议,其中包含水木清华小区1号楼1单元1501室、3号楼3单元1602室、4号楼4单元1602室、4号楼2单元901室、4号楼2单元1001室、4号楼3单元301室、4号楼3单元1201室、4号楼3单元1101室、4号楼3单元1301室、9号楼1单元1202室、9号楼2单元1101室、车位两个。施工滨水北城项目中室外热力管网工程，鸿基米兰热力公司以鸿基米兰开发公司名下的房屋抵顶欠付工程款3,398,759元。卓越伟业公司（乙方）与鸿基米兰热力公司（甲方）签订抵账房确认单，同时签订房产抵账协议,其中包含水木清华小区6号楼1单元702室、6号楼2单元901室、6号楼2单元1001室、6号楼3单元701室、6号楼3单元801室、6号楼3单元901室、7号楼1单元602室、7号楼1单元702室、车位一个……2021年7月9日，卓越伟业公司出具证明，主要内容为含《黑龙江三通一平工程建筑工程施工合同》《黑龙江鸿基米兰汽车越野赛场项目建筑工程施工合同》在内多项工程的实际施工人均为王兴东，按照挂靠协议约定，利润均为王兴东所有，卓越伟业公司配合王兴东与鸿基米兰热力公司签订了《房产抵账协议》，并同意将抵账房产登记在王兴东名下，由王兴东自行处理。2020年8月，王兴东将案涉房产出售给段佳伟。王兴东与鸿基米兰开发公司签订《商品房买卖合同》，2020年8月13日，段佳伟向鸿基米兰开发公司交付更名费2万元，将买房人由王兴东更名为段佳伟。同日，鸿基米兰开发公司与段佳伟重新签订《商品房买卖合同》并为段佳伟出具购买款收据，收据载明收款方式为“抵工程款”。2020年8月17日，2021年8月10日段佳伟向双鸭山双房公共设施维修有限公司交纳电梯费、物业服务费、公共照明费。自2020年8月起，段佳伟开始交纳电费、水费、热费。再查明，段佳伟、晁艳艳、段舒尧在双鸭山市无房产电子信息。段佳伟于2021年8月10日向一审法院提出执行异议，一审法院于2021年10月11日作出（2021）黑执异1091号执行裁定书，驳回段佳伟的异议请求。一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张及一审法院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：段佳伟是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，段佳伟系向王兴东购买案涉房屋，王兴东挂靠卓越伟业公司实际施工了鸿基米兰热力公司建设的滨水北城项目部分工程，鸿基米兰热力公司以鸿基米兰开发公司开发的多套房屋（包含案涉房屋）抵顶其所欠的工程款，签订抵账协议及抵账房确认审批单。因鸿基米兰开发公司已与王兴东及之后的购房人段佳伟签订了《商品房买卖合同》，应认定为鸿基米兰开发公司对于该抵账行为认可并已履行。据此，可以认定鸿基米兰开发公司与王兴东及之后的购房人段佳伟签订了《商品房买卖合同》，亦应视为全额交付了购房款。一审法院因苏华公司的申请于2016年12月5日查封了包括案涉房屋在内的268套房产，王兴东未提出执行异议，而是在2020年将案涉房屋转让获利，随后段佳伟办理入住手续，可见段佳伟亦是明知案涉房屋已被查封仍向王兴东购买案涉房屋。王兴东、段佳伟系在案涉房屋被查封后占有使用，且非善意。段佳伟于2021年8月向一审法院提起执行异议。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于王兴东挂靠卓越伟业公司施工的项目非案涉房屋所在的工程项目，合同相对人亦非鸿基米兰开发公司，其与鸿基米兰开发公司协议以房抵账签订合同的本质为以物抵债协议，如该抵债行为发生在债权债务关系期满后，应认定为有效，考虑到王兴东、段佳伟均未在查封前合法占有案涉房屋，均不具备上述司法解释规定的全部情形，故应认定其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。一审法院判决：驳回段佳伟的诉讼请求。案件受理费7,372.52元，由段佳伟负担。本院二审期间，段佳伟围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。段佳伟提交四组新证据：第一组证据：1.鸿基米兰开发公司2021年8月22日出具的《证明》一份；2.鸿基米兰开发公司向段佳伟出具的购房款收据1张。拟证明：1.王兴东于案涉房屋查封前签订了《商品房买卖合同》；2.段佳伟与王兴东属于连环买卖的前后手关系，段佳伟承继了前手王兴东的相关合法权益。第二组证据：1.双鸭山众合城市物业管理有限公司（以下简称众合物业公司）于2022年11月27日出具的《水木清华小区物业费收取明细表》1张；2.鸿基米兰热力公司、众合物业公司、卓越伟业公司签署的、标注日期为2022年5月13日的《抵账协议》1份及附件1张；3.鸿基米兰热力公司出具的供热缴费信息单据1张、财务记账凭证2张、发票收据1张。拟证明：1.物业单位、供热单位已于2014年向王兴东计收案涉房屋物业费、供热费，王兴东已经于查封之前合法占有、实际控制案涉房屋；2.段佳伟按照鸿基米兰开发公司的指示向卓越伟业公司授权代表吕东红支付了案涉房屋的购房款，已经支付了案涉房屋的合理对价。第三组证据：1.赵淑范于2015年从王兴东手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：《工程抵款认购协议书》《商品房买卖合同》《入住通知书》《不动产权证书》《入住许可通知单》、购房款收据、热费等收据和发票、赵淑范身份证和户口簿复印件、供热缴费信息单据。2.杨淑芬于2014年从王兴东手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：供热、燃气等发票及《不动产权证书》。3.张春富于2016年从王兴东手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：《入住许可通知单》以及供热、物业等收据。4.吕景武于2014年从王兴东手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：《入住许可通知单》、购房款收据、供热缴费信息单据、热费和物业费等单据。5.孙传钰于2014年从王兴东手中购买卓越伟业公司同批次工抵房的证据，包括：购房款收据、《入住许可通知单》、热费和物业费等单据。拟证明：1.鸿基米兰热力公司、众合物业公司、卓越伟业公司2014年签署的《抵账协议》真实且已经实际履行，王兴东获得对抵账协议所涉房屋的排他性支配权；2.王兴东所获得的工抵房已分批出售，表明在出售移交案涉房屋前已对其合法占有和实际控制。3.案涉房屋已经于查封前由王兴东合法占有和实际控制。第四组证据：最高人民法院（2020）最高法民终653号判决书、最高人民法院（2019）最高法民申2261号裁定书。拟证明《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的占有是指案涉房屋在买受人的控制之下，受买受人排他性的支配，而非实际使用。经质证，苏华公司对上述证据的真实性无法确认，对关联性有异议。鸿基米兰热力公司、鸿基米兰开发公司因书面放弃参加诉讼未发表质证意见。本院对上述证据形式上的真实性予以确认，对其关联性以及证据效力结合本院论理具体分析。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点问题为：段佳伟对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在段佳伟不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查段佳伟的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但段佳伟及王兴东对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王兴东与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。而段佳伟将《商品房买卖合同》更名时间在案涉房屋被查封后。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王兴东的意思表示，仅表明王兴东取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。而段佳伟实际占有房屋的时间在查封之后。段佳伟提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。段佳伟虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司之间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。段佳伟提交的其他案外人购买王兴东顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明段佳伟在查封前合法占有案涉房屋，其主张承继王兴东的权利，因王兴东不享有能够排除执行的民事权利，故其也不能基于承继王兴东的权利而排除执行。一审法院认定段佳伟的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。综上，段佳伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,372.52元，由段佳伟负担。本判决为终审判决。
审 判 长 麻锦亮审 判 员 孙勇进审 判 员 彭 娜二〇二二年十二月十三日法官助理 仇长科书 记 员 王晓婷
特别声明：本文仅供交流学习，版权归属原作者所有，如标注来源错误或侵犯了您的权益请告知，我们即时删除。
